Спрос на недвижимость будет опережать предложение еще как минимум десятилетие

Группа «Интерпромстрой» уже 10 лет на рынке региона. Реализовывает себя в новом строительстве, реконструкции объектов, комплексном развитии своих и внешних проектов, медицине. Специализируется преимущественно на объектах промышленного строительства. Качество и надежность ее работы высоко оценили практически все крупные предприятия Запорожья. В адрес «Интерпромстроя» многие их руководители шлют благодарные отзывы.В последнее время в сферу бизнес-интересов данной группы вошло и гражданское строительство. Андрей Александрович Малевка выступил одним из инициаторов создания первой в городе специализированной девелоперской компании «Компания развития проектов «Запорожстар», которая предоставляет заказчику комплекс услуг по сопровождению проектов недвижимости.

«Портмоне» имеет честь представить Андрея Малевку своим читателям. О секретах его делового успеха, новых тенденциях в строительной отрасли, перспективах ее развития в запорожском регионе – разговор с нашим визави.

Что необходимо построить в Запорожье в первую очередь, чтобы наш город соответствовал статусу делового центра??

Нам необходимо всё! У нас практически отсутствует рынок специализированных складских помещений с логистическим сопровождением. В Запорожье нет жилья премиум-класса и класса «де люкс». Эти термины предполагают реализацию конкретных критериев элитного жилья. Их характеристики включают месторасположение, строительные и технические параметры зданий, обустройство придомовой территории, совершенство инфраструктуры, организацию управления и эксплуатации. Так, минимальная площадь на одного жильца не может быть меньше 40 кв. м, предполагается наличие лоджии, балкона, террасы, зимнего сада. Обязателен климат-контроль и полный цикл очистки воды на молекулярном уровне внутри помещений. Я уже не говорю об эксклюзивности решений, оригинальности дизайна и многом другом. У нас и бизнес-класса жилья нет. Только «эконом», и того мало. А ведь спрос на элитное жилье есть! Нам не хватает и качественных торговых центров. В целом, региональный рынок недвижимости может быть очень перспективным для инвесторов. В настоящее время он постепенно входит в динамичную фазу развития. Мы специально проводили его исследования. Так вот, по нашим самым скромным оценкам, спрос на недвижимость будет опережать предложение еще как минимум десятилетие при сроках возврата капитала в течение 7-10 лет.

Андрей, зная Вас как человека творческого, мыслящего нестандартно, могу предположить, что руководимый Вами «Интерпромстрой» сегодня готов предложить запорожцам сразу несколько интересных проектов. Чем порадуете??

На самом деле, несмотря на большой объем выполняемых работ в качестве генерального подрядчика, мы находим время и силы для возведения наших собственных объектов. Одним из самых интересных представляется строительство коттеджного поселка «Новые горизонты» на Великом Лугу. Его брендинговое название «Коттеджный комплекс «Резиденция». Экология – один из доминирующих факторов при выборе жилья. Причем покупатель стремится найти комфортное жилье недалеко от центра. Совместить эти два востребованных качества попытались и мы. Этот проект интересен и тем, что соответствует всем современным высоким стандартам в отрасли. Знаете, время хаотичных застроек и дворцов за высокими заборами уходит в небытие. Самой актуальной темой в гражданском строительстве сегодня, по сути, является коттеджная застройка. Предварительно исследовав рынок в Украине, мы выявили, что практически все предложения находятся либо в стадии хронического проектирования, либо в стадии незавершенного строительства из-за отсутствия финансирования в достаточных объемах. Готовых же коттеджей – «под ключ» – практически нет. Я же считаю, что именно система «под ключ» является оптимальной с точки зрения защиты инвестиций в строительство конечного потребителя. Потому что конкретный застройщик осуществляет полное комплексное финансирование строительства объекта, то ли из своих оборотных средств, то ли за счет банковских кредитов так называемого Проектного финансирования (ПФ). Покупатель же видит и оплачивает конечный продукт – в данном случае готовое жилье. Причем, в отличие от большинства застройщиков, которые финансируют строительство за счет покупательских инвестиций по мере их поступления, мы финансируем свое – за счет банковского кредита ПФ – и выставим его на реализацию лишь после того, как строительство поселка завершится полностью. Уверен, что человек имеет право увидеть собственными глазами продукт, за который платит. Мы же несем все сопутствующие риски. Тем самым стремимся улучшить качество жизни наших людей. Ведь если пойти по первому пути, то может получиться, что тот, кто раньше внес свою долю и соответственно раньше въехал в свой дом, потом еще долгие годы будет жить практически на стройке в ожидании, когда же соседи профинансируют строительство жилья в полном объеме. Я знаю печальные примеры коттеджных городков-«ветеранов» под Киевом. Люди, прожив фактически на стройплощадке по 4-5 лет, вынуждены были продать свои дома и переехать, потому что их соседи свое строительство недофинансировали.

А чем Вы объясняете такую ситуацию, при которой рынок преимущественно насыщен проектами, а не готовыми домами??

В этом нет ничего удивительного. Земля, пригодная для застройки, фактически уже распределена. И теперь хозяева территорий ломают головы над тем, как распорядиться своими приобретениями. При том, что формула успеха весьма проста: эффективная концепция застройки и оптимальное соотношение цена-качество.У землевладельца, как правило, нет средств на ее реализацию, а к тому же строительных компаний, умеющих вести качественно и эффективно генеральный подряд с выдерживанием сроков и технологии, не так уж много. Вот и получается, что в Украине насчитываются единицы реализованных в полном объеме проектов коттеджных комплексов. И сколько бы застройщик ни уверял покупателя в своей благонадежности, проект, существующий лишь на бумаге, не внушает доверия. Мало кто захочет платить за чистое поле как за свое будущее жилье.

Какую форму финансирования, в таком случае, Вы считаете оптимальной??

С точки зрения защиты инвестиций покупателя, сбережения его времени и сил наиболее эффективной будет схема, в рамках которой финансирование строительства осуществляет банк через Проектное финансирование – это для Украины относительно новый вид долгосрочного банковского кредитования. По сравнению с другими формами финансирования, проектное имеет определенные преимущества. К примеру, от синдицированного кредитования оно отличается своим адресно-целевым характером. От венчурного финансирования – отсутствием больших рисков. Но и здесь имеются специфические риски, обусловленные задачами реализации проекта (задержка ввода объекта в эксплуатацию, повышение цен на материалы, превышение сметы строительства и другие).

Как получить кредит у банка под конкретный проект??

Да, «добыть» денег на проект – это вечная проблема девелопера. Нужна серьезная подготовка. В первую очередь, разработка в компании бизнес-стратегии, важнейшая составляющая которой – понимание роли участников и заинтересованных сторон в финансировании проекта. Это явилось одной из нескольких причин, побудивших нас создать «Компанию развития проектов «Запорожстар». В сегмент ее деятельности входит: разработка бизнес-плана, проектный маркетинг, разработка концепции объекта и проекта, разработка и согласование проектной документации, создание концепции управления объектом, осуществление надзора над строительством, выведение проекта на рынок, реализация объекта, ввод в эксплуатацию, начало эксплуатации и, наконец, управление объектом. Создание профессиональной команды менеджеров помогает скоординировать их действия, направляет на достижение поставленной цели в условиях множества ограничений, что в результате позволяет убедить банк-кредитор в экономической эффективности предоставления кредита. Кстати, мы первые на запорожском рынке, кто реализует такую концепцию.

Чем же выгодно проектное финансирование банкам и заемщикам??

Во-первых, банк сразу же получает проект в управление, завязывает на себе весь бизнес, касающийся этого проекта. Во-вторых, кредитование проектов выгоднее кредитования физических лиц. Банку эффективнее выдать кредит пакетом, со сроком возврата от 2 до 5 лет с уровнем доходности выше кредитования физических лиц на покупку недвижимости и сроком кредитования до 20—30 лет. Долгосрочные кредитные программы, объявленные банками, нарушают «золотое» правило ликвидности в деятельности банка. Сроки кредитования (20-30 лет) на порядки превышают сроки привлечения банком ресурсов (депозитов).

Вы много встречали в своей жизни людей, разместивших депозит в банке на срок более года?

Не думаю. Что уж говорить о том, что львиная доля кредитов выдается банками в иностранной валюте. Серьезные колебания курса могут вызвать затруднения в обслуживании заемщиками кредитного долга.Главными преимуществами ПФ для заемщика, в отличие от других инвестиций, являются возможность привлечения объемов ресурсов, существенно превышающих финансовые активы заемщика; снижение проектных рисков и их распределение между несколькими участниками проекта; отсутствие жестких требований к финансовому состоянию компании заемщика (для реализации проекта может быть создана новая компания).

В некоторых регионах Украины сегодня зарождаются отраслевые ассоциации предприятий. Необходима ли такая ассоциация Запорожью??

Запорожье давно нуждается в организации, которая сможет объединить, задать планку профессионализма, защищать и мониторить строительный рынок. Оглянитесь вокруг: несметное количество фирмочек по 3-4 человека, называющих себя «большими», не зная с какой стороны подойти к ДБНам (державним будівельним нормам), к СНИПам (строительным нормам и правилам), не имеющие у себя ни одного профессионала отрасли, не говоря уже о технологии проведения работ, по сути дела ломают рынок. Ломают рынок низким качеством, сроками, демпингом, в конце концов. Заказчик дезориентирован, думая, что дешевле – то лучше. Срабатывает один раз из ста. В остальных случаях – превышение сроков и смет строительства в разы. А воровство? Это настоящий бич нашего времени. Воруют везде: в офисе, в банке, на заводе, в больнице, на стройплощадке, воруют у жены, у брата, друг у друга... Если при недостаточной доказательной базе выразить как минимум общественное презрение, через средства массовой информации, хотя бы одному из десяти, то поверьте, остальные девять задумаются.Возложив ряд функций на так называемую «ассоциацию» или «союз строительных организаций Запорожья», в том числе и информирование о всем положительном и отрицательном, что происходит в строительстве Запорожья, через периодические издания, ? заказчик (то есть каждый из нас) только выиграет, приобретая неоценимый опыт на чужих ошибках или достижениях. В итоге рано или поздно все же сформируется тот круг авторитетных строительных компаний, которые будут пользоваться доверием клиентов и банков.

Поделитесь секретом своего делового успеха. Как Вам удается эффективно руководить группой компаний??

Эффективно – это не скромно, скорее, просто хорошо, но хотелось бы лучше. А если серьезно, то тут несколько составляющих. И по степени важности они равнозначны. Хорошему руководителю не обязательно быть шахматистом, чтобы просчитывать ситуацию на несколько шагов вперед и не бояться шагнуть вправо или влево. Поэтому мы всегда в поиске, а кто ищет, тот всегда найдет.Нужно уметь заставлять менеджеров избавляться от плохих сотрудников. Компания должна бороться за доминирование на своем рынке. Любое место, кроме первого – это поражение, а с ленивой и некомпетентной командой борьба превращается в суету.И, наконец, горные лыжи с дочками, морской кайт-серфинг, виндсерфинг, кросс-кантри на велосипедах с семьей, боулинг, путешествия. Я не знаю, откуда еще человек может почерпать больше энергии и сил, чем от природы.

Это Ваши хобби или просто разовые акции??

Девять лет на лыжах в Альпах, соревнования по серфингу, призовое место по боулингу среди непрофессионалов Украины – это скорее хобби, чем акция. О спорте можно говорить бесконечно. Если будут тематические статьи, сообщите – расскажу много интересного.

Андрей, спасибо Вам за содержательную беседу. Многие затронутые в ней темы, очевидно, получат свое продолжение на страницах «Портмоне». Вам и вашим компаниям мы желаем дальнейшего развития и процветания.